“杭珹未来中心那边都要卖4万多元/平方米了，所以这里肯定要卖5万元/平方米以上的，毕竟是杭州市‘第三中心’核心板块。”日前，站在杭州未来科技城单元YH090206-03地块周边，杭州市房地产业内人士吴涛（化名）向《中国经营报》记者感叹。
在吴涛发出这一感慨背后，杭州市土地市场正保持高热态势，上述地块刚以32.14%的高溢价率成交。在6月27日举行的杭州市2025年上半年土拍收官战中，所推6宗地块均溢价20%以上成交。其中，滨江集团摘得的蜀山单元地块溢价率高达67.60%。至此，今年上半年，杭州市土拍共揽金约1160 亿元，位列全国第一。
在土拍市场热度不减的同时，杭州楼市也进入了“年中冲刺季”。据了解，锦上万象府、岸芷丁香等突破板块限价的千万级豪宅持续受到市场追捧，前者首开中签率仅13%。今年5月，杭州市新房价格环比涨幅更是位居全国第一。
“杭州市作为新一线城市，近年来数字经济、互联网、人工智能等新兴产业发展迅速，吸引了众多企业总部入驻，市场对高端住宅需求旺盛。另外，政策红利持续释放，特别是自2024年10月9日全面放开新房限价后，市场预期得到极大提升。”对于杭州土拍与楼市热度攀升的原因，麟评居住大数据研究院首席分析师王小嫱向记者分析称。
千万豪宅涨价仍受追捧
作为房地产热门城市之一，杭州市核心区域楼市热度居高不下。
“项目位于杭州未来科技城的云城板块，目前已经是第三次开盘了。”日前，在望云润玺项目沙盘前，销售经理余利（化名）指着贴有“售罄”字样的楼栋模型向记者介绍：“在项目第一次开盘时，500多人抢100多套新房；第二次开盘则有200多人报名，但只有66套房源。”
余利进一步表示，望云润玺刚进行第三次开盘，约180平方米的大户型在售，总价在650万—750万元之间，单价约3.9万元/平方米，“目前没有任何优惠”。记者注意到，在该项目售楼部，有多组客户正在签约。
与望云润玺类似，在地处杭州未来科技城闲林板块的时舟里项目营销中心，销售经理宋昊（化名）向记者透露，除赠送车位外，项目没有其他任何优惠，“已经开盘三次，卖了6栋楼”。
公开资料显示，时舟里作为杭州未来科技城首个在售不限价楼盘，已“三开三罄”。其中，今年5月17日，该项目首次开盘的中签率低至17.3%。时舟里开发商滨江集团相关负责人向记者提供的资料显示，该项目35天销售了约400套房源。
“我们在等下一批次开盘时间，大概是在7月初。”宋昊告诉记者，该项目需要摇号买房，“摇号分为三种类型，分别是人才家庭、无房家庭、有房家庭，需要先将购房者资料保存在报名系统中，然后进行公证摇号”。
谈及项目热销原因，宋昊向记者表示，该项目性价比较高，均价仅约3.5万元/平方米。“在房地产市场高峰时，杭州未来科技城部分二手房单价一度达到七八万元。”
值得注意的是，与杭州未来科技城项目以“性价比”优势吸引客群不同，杭州市新房市场的热度，在主城区豪宅市场体现得更加淋漓尽致。
以位于杭州市中心安琪儿板块的锦上万象府为例，该板块此前限价46500元/平方米，而锦上万象府首开价格为65600元/平方米，首开中签率仅为13%。据悉，锦上万象府多为180平方米及以上的大户型，总价达千万元以上。
无独有偶，钱二板块首个不限价楼盘——杭序府的开盘均价达到59098元/平方米，尽管比周边项目高出约13%，但依然吸引了323组家庭报名登记，中签率为34.67%。岸芷丁香作为杭州市今年首个入市的不限价楼盘，自5月份开始三次开盘均涨价销售，但依然“三开三罄”，中签率分别为10.29%、12.17%、19.72%。
千万级豪宅多次涨价依然热销，正成为杭州楼市热度高涨的一个缩影。国家统计局数据显示，今年5月，杭州市新房价格环比、同比双双实现上涨，其中环比涨幅0.8%，位居全国第一。
今年上半年，受益于豪宅项目热销，杭州楼市格局亦在重塑。中指研究院日前发布的《2025年1—6月杭州房地产企业销售业绩排行榜》显示，滨江集团、绿城中国、建发房产位居前三位，销售额分别为396.6亿元、258.6亿元、176.7亿元。
部分区域楼盘降价销售
与主城核心区豪宅项目“跳价”仍热销不同，杭州市部分区域在售楼盘近期也在选择降价销售。
据杭州市当地媒体报道，位于杭州市钱塘区下沙板块的沐兰台项目首开价格为33999元/平方米，第二次开盘则降至30699元/平方米，价格下调了约3300元/平方米。
另据了解，和此前相比，余杭良渚、钱塘下沙等区域部分在售项目的售价也有所调整。对此，中指研究院华东大区常务副总经理高院生向记者分析，部分项目选择降价销售很正常，开发商如果涨价势必会影响到项目流速，利润与流速之间需要动态平衡。
“对于房企而言，并非一定要在开盘时就把房源全部卖掉。”高院生进一步表示，开发商考虑的是在项目既定流速保持稳定情况下，能实现利润的最大化，这才是房企的核心诉求。
值得注意的是，纵观杭州市当前销售价格出现变动的楼盘，大多位于钱塘、萧山、临平等区域。在业内人士看来，与杭州市主城四区（上城区、拱墅区、西湖区、滨江区）项目受到热捧不同，其他区域项目因受到地理位置、周边配套等因素影响，市场热度表现不一，开发商也多为中小房企独立操盘，或参与拿地联合开发。
记者注意到，在杭州市今年上半年土拍中，除了滨江集团、绿城中国等龙头房企外，杰立、西房、兴耀、建杭等本土中小型房企亦在积极抢地。例如，建杭曾拿下东部湾新城地块、兴耀则摘得萧山市北地块等。
杭州市本土中小型房企的拿地策略，与其自身实力、市场竞争形势等密不可分。“在核心地块争夺中，中小型房企跟大企业PK的优势并不明显。”在高院生看来，核心地块对房企的资金要求也很高，所以中小型房企一般倾向于开发外围小地块。
高院生进一步向记者分析，与大型房企不同，中小型房企对利润的要求可能也不会那么高，所以会选择差异化的发展策略。不过，高院生也认为，中小型房企并非被动选择开发外围地块，而是有其自身的发展逻辑，比如结合区域内的二手房市场表现有选择性地进行开发。
“经过一段时间的市场调整后，中小型房企需要补充土地储备以维持业务发展。选择非核心区域的优质地块，有助于优化土储结构，提升项目周转率和利润空间。”王小嫱也向记者表示。
“冷热不均”现象或将延续
事实上，杭州市房地产市场还远未进入全面回升状态，除核心区部分豪宅热销外，新房市场、土拍市场均存在“冷热不均”现象。
克而瑞浙江区域统计数据显示，截至6月26日，杭州全市商品房成交面积约386万平方米，较2024年同期下降18%；成交金额约1207亿元，同比下降17%。从开盘表现来看，今年上半年，杭州市新开盘项目整体去化率约62%，比2024年同期提高了5个百分点。
克而瑞浙江区域方面直言，杭州市热销项目主要集中在江北区域一二圈层衔接处的次核心板块。
在记者实地走访中，当地房地产业内人士也向记者直言，杭州市并非遍地尽是“开盘即罄”的项目，在富阳、临平等区域，也存在不少去化一般甚至较难卖的项目，杭州楼市“冷热不均”现象或将延续。
而受今年上半年连续拍出多宗高溢价地块影响，杭州楼市新房价格体系或将迎来重塑，对当地楼市后期发展也将带来一定影响。
王小嫱分析，杭州市取消新房限价政策，为新房价格上涨奠定了基础。另外，随着杭州市核心竞争力提升，今年下半年新房市场热度具有一定的可持续性，尤其是核心区域的高端住宅价格仍有上涨空间。
“但受市场分化、购房者观望情绪以及宏观经济环境不确定性等因素影响，杭州楼市整体热度不会出现大幅度回升。”王小嫱进一步表示。
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